Kommentarer til ny eierseksjonslov

Av Henning Lauridsen

Regjeringen skal ha ros for en rekke forslag til forbedringer og klargjøringer som NBBL mener vil være gode tiltak. Men loven kan bli enda bedre ved å gjøre ytterligere justeringer. Og siden det er Stortinget som vedtar lover, er det fremdeles mulighet for påvirkning av innholdet.

Lovforslaget er for omfattende til å ta for seg alt, men her er NBBLs kommentarer til noen av de viktigste forslagene.

Ervervsbegrensningen opprettholdes

Forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner foreslås opprettholdt. Som departementet viser til ble f.eks. 44 prosent av leilighetene under 60 m2 kjøpt av investorer i Oslo i første kvartal 2016. (Kilde: Eiendomsverdi). En oppheving av ervervsbegrensningen ville vært det samme som en ytterligere stimulering for investorer som driver utleie, ikke en lov for de som selv ønsker å bo i boligen. Spesielt i byer med stort utleiemarked. Det er derfor svært klokt av regjeringen å ikke fjerne denne bestemmelsen.

Sameier med regnskap og revisjonsplikt

Lovutvalget kom med forslag om at ethvert sameie, også de store, skulle kunne vedtektsfeste at de verken skulle føre regnskap etter regnskapsloven eller ha revisor. Det var et sjeldent dårlig forslag tatt i betraktning av at boligen er det største formuesgodet de fleste har. Mange sameier har stor omsetning i løpet av året, slik at det er viktig med ryddighet og trygghet. Departementet fulgte heldigvis ikke lovutvalgets anbefaling, men forenklet i stedet reglene om hvilke av de små sameiene som kan fritas for plikten.

Viderefører to eierformer

Et borettslag er et selskap med stor mulighet til fellesfinansiering. I et sameie er det fritt frem for utleie, mens i borettslaget skal eieren som hovedregel bo i boligen selv. Siden borettslags- og eierseksjonsformen har viktige forskjeller opprettholder departementet disse to eierformene.

Den prinsipielle diskusjonen om hvilke av borettslagslovens og eierseksjonslovens bestemmelser som må være forskjellige på grunn av eierformens egenart, og hvilke som kan være like av forenklingshensyn, tas derimot ikke.

Mange praktiske hensyn tilsier at der det ikke er grunn til noen forskjell, burde bestemmelsene i de to lovene være like. Siden departementet ikke foretar denne prinsipielle diskusjonen, uteblir mange av de forenklingene som kunne vært gjennomført i lovrevisjonen.

Kranglefanten gis vetorett

Mange av dagens sameier er i gamle bygninger. Fra 2025 øker befolkningen over 80 år kraftig, og det vil derfor være store behov for oppgraderinger, moderniseringer og tilpasning i årene fremover.

I lovforslaget går man likevel inn for å gjøre det vanskeligere å gjennomføre større oppgraderinger fordi man innfører en særdeles uklar standard der man gir hver enkelt sameier vetorett over «tiltak som er særlig inngripende eller særlig viktige». Lovutvalget har nevnt betydelige oppgraderinger som et eksempel på tiltak som vil rammes av bestemmelsen.

Bestemmelsen vil bli et effektivt hinder for fornuftige oppgraderinger, noe som er uheldig både for sameiet og samfunnet. I tillegg vil det helt sikkert føre til mange konflikter og gode tider for advokater.

Fare for flere vannskader

Departementet foreslår å flytte ansvaret for å skifte sluk på våtrom fra sameiet til den enkelte sameier. Departementet mener ansvaret for sluk og membran bør hvile på samme part. Dette er en uheldig løsning både i et brannverns- og skadeperspektiv.
I dag er skifte av sluk i badegulv sameiets ansvar. Det er fornuftig fordi det er en del av det felles røropplegget som sameiet er ansvarlig for. I blokker er de i tillegg normalt en del av brannskillet mellom leiligheter, slik at feil montering kan svekke brannsikkerheten. Det kan derfor antas at dagens løsning både gir størst brannsikkerhet og minst risiko for vannskader.

Departementet var også inne på å flytte ansvaret for å skifte ytterdører og vinduer fra sameiet til den enkelte sameier, men endte heldigvis med å opprettholde dagens ordning med at sameiet har ansvaret. Noe annet ville vært svært uheldig i et brannvernperspektiv i boligblokker. For å hindre spredning av brann er det viktig at ytterdører har riktig brannklassifisering og er riktig montert.

Regulering av parkering blir enklere og bedre

En av de store svakhetene ved dagens eierseksjonslov er de upraktiske og kompliserte reglene om parkering. Kommunen kan ikke bare stille krav om hvor mange parkeringsplasser sameiet skal ha, men også hvordan de skal være organisert. Det er positivt at det nå foreslås at kommunens myndighet skal begrenses til å stille krav om antall parkeringsplasser, mens utbygger/sameiet gis muligheten til å tildele og organisere dem slik man finner det mest hensiktsmessig.

Henning Lauridsen er avdelingsdirektør og advokat i NBBL. Hans fagekspertise er lovverket for borettslag og sameier, og Plan- og bygningsloven. Følg han på Twitter: @hlaurid

Legg igjen en kommentar

Fyll inn i feltene under, eller klikk på et ikon for å logge inn:

WordPress.com-logo

Du kommenterer med bruk av din WordPress.com konto. Logg ut /  Endre )

Google+-bilde

Du kommenterer med bruk av din Google+ konto. Logg ut /  Endre )

Twitter-bilde

Du kommenterer med bruk av din Twitter konto. Logg ut /  Endre )

Facebookbilde

Du kommenterer med bruk av din Facebook konto. Logg ut /  Endre )

Kobler til %s