NBBLs Boligblogg

Hotelldrift i borettslag og sameier

Av Henning Lauridsen, avdelingsdirektør i NBBL

NRK Hordaland skriver om Ellen som har 40 hotelleiligheter som naboer fordi en investor har kjøpt opp leilighetene for å leie dem ut. Dette skaper en uforutsigbar og utrygg bosituasjon for de som er faste beboere i sameiet.

Det bør være en grei sak for styret å unngå at beboere plages av denne type hotelldrift i naboleilighetene. For slik hotelldrift er definitivt ulovlig bruk av boligseksjoner.

Hotelldrift av leilighet som næring er forbudt

En bolig kan i utgangspunktet bare brukes til beboelse. Hotelldrift og utleie via Airbnb må betegnes som næringsbruk av boligen.

Dersom den eneste bruken av en bolig er hotelldrift eller utleie via Airbnb vil det utvilsomt være ulovlig bruk. Hvis den ulovlige bruken ikke opphører straks styret krever det, vil det være et vesentlig mislighold som gir styret mulighet til å kreve at eier selger boligen.

Utleie sammen med eget bruk er lovlig

Det er imidlertid adgang til en viss næringsbruk i tillegg til egen boligbruk. Det betyr at dersom eieren bor i boligen selv, men leier den ut via Airbnb av og til, vil dette være lovlig fordi boligbruk fortsatt er hovedformålet.

Spørsmålet om hvor mye næringsbruk som kan skje i tillegg til eiers egen bruk av boligen, er ikke avklart av domstolene. Grensen kan neppe settes høyere enn to til tre måneder i året før næringsbruken blir så omfattende at den vil komme i konflikt med lovens regel om at bruken skal være beboelse.

Ulike regler i sameier og borettslag

I et sameie er det i utgangspunktet ikke noen grenser for om man kan leie ut, hvem man kan leie ut til, og hvor lenge man kan leie ut. Så lenge bruken ikke anses som næring, slik hotelldrift eller fulltids-Airbnb gjør, kan ikke styret legge seg bort i eiers utleie. Et unntak gjelder dersom det er vedtektsfestet grenser for utleie, gitt at eier har godtatt begrensningen.

I et borettslag kan utleie ikke skje uten styrets samtykke, selv om eier har rett til å leie ut i en rekke tilfeller. Det er antatt at en begrenset Airbnb-utleie i eiers eget normale feriefravær kan skje uten at det er nødvendig å innhente styret samtykke. Dette er imidlertid såpass uklart at kommunal- og moderniseringsdepartementet ønsker en lovendring som presiserer at det kan skje i en viss grad.

Nye regler om Airbnb og hyblifisering i 2018

Den nye eierseksjonslov trer i kraft 1.1.2018 uten særskilte regler om Airbnb og annen kortidsutleie. Årsaken er at man ville avvente Delingsøkonomiutvalgets vurdering av om det var behov for å regulere kortidsutleie av bolig. Utvalget avga sin innstilling etter at regjeringens forslag til ny eierseksjonslov var sendt over til Stortinget.

Samtidig har Delingsøkonomiutvalget bommet på jusen, fordi man feilaktig trodde at et sameie hadde mulighet til å regulere adgangen til å drive korttidsutleie. På bakgrunn av at man tolket reglene feil, mente utvalget naturligvis at det ikke var behov for ytterligere regulering.

I 2018 vil regjeringen legge frem forslag til ny regulering av korttidsutleie i borettslag og sameier. Dette skjer i forbindelse med oppfølging av vedtaket i Stortinget som sier: «Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med forslag til lovgivning for korttidsutleie av boligseksjoner».

Henning Lauridsen er avdelingsdirektør og advokat i NBBL. Følg han på twitter @hlaurid