Etter en overraskende prisoppgang på 0,4% i oktober, var jeg litt mer spent enn vanlig da Eiendom Norge presenterte boligprisstatistikken for november i dag. Én måned til med positiv utvikling og det kunne blitt fristende å tenke tanken at «dett var dett» – boligprisfallet er over! Ja, selv om divergensen mellom de regionale og nasjonale tallene fortsatt skaper hodebry.

Vel, nå gikk det uansett ikke slik. Boligprisene falt 1,1 prosent nominelt, og 0,4 prosent sesongjustert. Jeg vil si at prisutviklingen var omtrent som ventet, og karakteriserer dette som fortsatt moderat nedgang. Boligprisene har nå falt 5,6 prosent nominelt fra toppen i april.

Det selges mange boliger …

På den positive siden så vil jeg trekke frem at det selges mange boliger. Det ble solgt flere boliger enn i november i fjor og salgsvolumet hittil i år marginalt høyere enn samme periode i 2016. Det er gode nyheter. Til tross for prisfallet er boligkjøperne fortsatt til stede i markedet.

… men mange boliger til salgs fører til fallende priser

På den andre siden legges det ut mange boliger for salg, og boligbyggingen er rekordhøy. Det gir en stor tilbudsside inn i 2018. Og hva lærer man første dag på økonomistudiet? Nemlig, prisene bestemmes av tilbud og etterspørsel. Akkurat nå fører en høy tilbudsside til fallende boligpriser.

Dette snur ikke med det første

Et lite dypdykk i tallene fra Eiendom Norge tilsier at denne situasjonen vil vare en stund til. For det er ikke nødvendigvis den månedlige prisutviklingen som gir det beste signalet for når markedet snur. Indikatorer som omsetningstid, salgsvolum og antall usolgte boliger løper ofte foran prisutviklingen og gir tidlig signal om stemningen i boligmarkedet. Og akkurat nå er to av disse tre faktorene negative. Omsetningstiden øker og antall usolgte boliger stiger. En del boliger er sannsynligvis også tatt av markedet for å re-introduseres på nyåret.

efg

Så når snur det?

De fleste virker å tro at markedet bedrer seg på vårparten 2018, eventuelt etter sommeren når boliglånsforskriften løper ut (hvis den fjernes, noe som blir tema i et annet blogginnlegg). Mitt hovedscenario er også at markedet bedrer seg i løpet av 2018, faktisk tror jeg at boligprisene kan overraske positivt, hovedsakelig på grunn av to forhold:

  1. Norsk økonomi bedres og arbeidsledigheten faller
  2. Lave renter vil fortsatt virke ekspansivt

Det er imidlertid ingen grunn til å bli for selvsikker. SpareBank 1 Markets presenterte i dag interessant empiri fra 18 land som viser at når prisene allerede har falt fem prosent, er det 34 prosent sannsynlighet for at prisfallet overstiger 25 prosent. Skremmende tall, men positive makroutsikter for 2018 bidrar til at den reelle muligheten for slike selvforsterkende negative spiraler sannsynligvis er en god del lavere.

rtth.png
Kilde: Sparebank 1 Markets

Christian Frengstad Bjerknes er NBBLs økonomi-, finans- og boliganalytiker. Følg han på twitter @cfbjerknes