Hvem bestemmer vedlikehold og oppgraderinger i borettslag?

Av Laila Marie Bendiksen

Ofte kommer spørsmålet om hvem som har ansvaret for vedlikehold, endringer og oppgradering i borettslaget opp til diskusjon. «Grønn» rehabilitering av eksisterende boliger kan gjøre det enda vanskeligere å vurdere skillet mellom vedlikehold og oppgradering – og vite hvem som har beslutningsmyndighet.

Nasjonale mål og folks ønske om godt inneklima gjør spørsmålet om boligselskapet skal velge «grønn» rehabilitering høyaktuell.  Energioptimalisering er økonomisk lønnsomt og gir merverdi for boligen. Reglene i TEK og andre miljøstandarder som benyttes av utbyggere stiller strenge krav om energieffektive boliger. Innovasjon og krav til bransjen tilsier at det etterspørres mer helhetlige og bærekraftige løsninger, og det forventes at de er holdbare over lang tid.

Regler om hvem som tar avgjørelser om vedlikehold og oppgraderinger er fortsatt de samme. Med mindre annen ansvarsfordeling er oppgitt i borettslagets vedtekter, har hver andelseier vedlikeholdsansvar for sin bolig innvendig, mens borettslaget har ansvaret for resten av eiendommen. Nye fellesskapsløsninger for blokkbebyggelse og nye miljøkrav kan imidlertid skape tvilstilfeller som gjør det vanskeligere å tolke loven, både rundt hva anses som «vedlikehold» og hva som er «oppgradering», slik begrepene er definert i borettslagsloven.

Guide til tvilstilfellene

Iblant kan det oppstå tvil om hvorvidt et vedlikeholdstiltak er under borettslagstyrets myndighet eller om det krever et generalforsamlingsvedtak. Under følger lovens utgangspunkt.

  1. Andelseierens har vedlikeholdsplikt for egen bolig.

Andelseieren skal selv holde egen bolig forsvarlig ved like og tar avgjørelser om vedlikehold selv.  Andelseierens ansvar for vedlikehold omfatter også tilhørende rom og areal andelseieren disponerer eksklusivt, som f.eks. boligens kjeller -og loftsboder. Andelseieren har ansvaret for alt av innvendige flater; vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr og apparat som befinner seg inne i boligen.

Dårlig vedlikehold av egen bolig går først og fremst ut over andelseieren selv, men borettslagsloven setter en nedre grense for vedlikeholdet når den krever at andelseieren skal holde egen bolig i forsvarlig stand. Det sentrale er at vedlikeholdet må holdes på et slikt nivå at det ikke er til skade eller ulempe for andre.

  1. Borettslagets styre kan normalt ikke beslutte vedlikehold, oppgradering og endringer inne i andelseierens bolig

Spørsmålet er hvilken rett styret i borettslag har til å beslutte vedlikehold og endringer inne andelseierens egen bolig uten beboerens samtykke. Det klare utgangspunktet er at styret ikke foreta seg noe som helst inne i boligen uten andelseierens samtykke.

I lovens forarbeider (Ot prp nr. 30 (2002-2003 er det imidlertid gitt et viss åpning for unntak slik at felles rehabilitering i boligene kan gjennomføres uten samtykke. Forutsetningen er tiltaket fører med seg store fordeler for fellesskapet. Forarbeidene viser til at tekniske årsaker kan underbygge dette.

Forståelsen kan være aktuell for å iverksette «grønn» rehabilitering, for eksempel boliger med balansert ventilasjon eller lignende, hvor tilgang til og visse endringer er helt nødvendig. Foreløpig har dette unntaket først og fremst vært benyttet ved oppussing av baderom hvor felles rør og ledninger skiftes samtidig.

  1. Borettslagets styre har vedlikeholdsansvaret for resten av eiendommen

Det er borettslagets styre som beslutter vedlikehold av alt som det ikke påhviler andelseieren å vedlikeholde. Regnes tiltaket som vanlig vedlikehold er det styret som gjør vedtak alene, jf. brl. § 8-8. Dette gjelder selv om kostnadene må anses som vesentlige.

Styret gjør vedtak om vedlikehold av alt fellesareal, bygningskroppen, etasjeskiller, trappeoppganger, fasader og utvendig areal. Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal laget også holdes ved like.

  1. Generalforsamlingen gjør vedtak om ombygging, påbygging og andre endringer med 2/3 flertall

Det er generalforsamlingen som gir samtykke med minst 2/3 flertall for å gjøre vedtak om ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn som etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning, jf. brl. § 8-9 nr.1.

Generalforsamlingen kan ikke gi et generelt forhåndssamtykke som skal gjelde alle påbyggingssaker fremover. I følge lovens forarbeider kan generalforsamlingen heller ikke overføre sin myndighet til styret eller en byggekomité. Styret gis som regel fullmakt til å følge opp prosjektet i etterkant, som for øvrig harmonerer godt med den generelle forvaltningsplikten styret alltid har.

  1. Det er forbud mot at generalforsamlingen gir visse andelseiere en urimelig fordel

Borettslagsloven § 7-13 setter visse grenser for hva borettslaget kan vedta. Generalforsamlingen må følge et likhetsprinsipp som normalt krever at ulik behandling av beboerne må ha en saklig grunn.

(Lov om burettslag – 6. juni 003. Nr. 39)

Laila Marie Bendiksen er advokat i NBBL. Hun har særlig kompetanse på grønne byggeprosjekter og bærekraft, kontraktsrett, enterprise, erstatningsrett og forsikringsrett.

Dette innlegget sto på trykk i Bomagasinet nr. 3 – september, 2019.

Legg igjen en kommentar

Fyll inn i feltene under, eller klikk på et ikon for å logge inn:

WordPress.com-logo

Du kommenterer med bruk av din WordPress.com konto. Logg ut /  Endre )

Google-bilde

Du kommenterer med bruk av din Google konto. Logg ut /  Endre )

Twitter-bilde

Du kommenterer med bruk av din Twitter konto. Logg ut /  Endre )

Facebookbilde

Du kommenterer med bruk av din Facebook konto. Logg ut /  Endre )

Kobler til %s